2020年時点で、地価は全国平均で5年連続上昇を続けており、今が土地や建物などの不動産の売り時といえる状態です。

不動産の売却を検討している方の多くは、仲介手数料などの売却にかかる費用や、支払いをするタイミングが気になるのではないでしょうか。

今回は不動産売却にかかる仲介手数料について詳しく説明をしていきます。

(参考:国土交通省 令和2年地価公示「令和2年地価公示結果の概要」

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不動産売却時の仲介手数料とは?

土地や建物などの不動産の売却は、不動産会社へ依頼をせずに個人で手続きを行うことも可能ですが、不動産会社へ売買の仲介を依頼するケースが大半です。

不動産売却時に発生する仲介手数料は、不動産を売却した不動産会社への成功報酬になります。

そのため仲介手数料は、不動産の売却が成功した時にのみ発生するのです。

仲介手数料の金額

不動産売却時の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められており、上限額以上の仲介手数料を請求することはできなくなっています。

売買価格(税抜き)と仲介手数料の上限

売買価格(税抜き) 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 5% + 消費税10%
200万円超え400万円以下の部分 4% + 消費税10%
400万円超えの部分 3% + 消費税10%

不動産の売買価格が400万円を超える場合、計算方法が複雑になりますが、下記の速算式を使って算出することができます。

売買価格400万円超えの仲介手数料 (売買価格 × 3% + 60,000円)+ 消費税10%

※売買価格は税抜き
※消費税を都度掛ける場合の速算式は、売買価格 × 3.3% + 66,000円

したがって、不動産の売買価格が1,000万円の場合の仲介手数料は、(売買価格:1,000万円 × 3% + 60,000円)+ 消費税10%で、39万6,000円となるのです。

多くの不動産会社が、上記の上限を仲介手数料に適用しています。

しかし、2018年1月1日から施行された低廉な空家等の売買・交換の媒介における特例によって、不動産の売買価格が400万円以下の場合の売主の仲介手数料の上限が18万円に引き上げられました。

この仲介手数料の改正には、年々深刻化している空き家問題が関係しています。

相続などで取得した地方の不動産が、築年数も長く老朽化している場合、売買価格が安価になり、それに伴い不動産会社が受け取る仲介手数料の金額も低くなります。

そのうえ、所在地によっては通常よりも現地調査費用が高額になるおそれがあり、更には、需要が低く買主が見つかりづらい傾向があるといえます。

このような事情から、不動産会社のリスクを削減して低廉な空き家の流通を促すために施行された特例なのです。

(参考:国土交通省 土地の譲渡に係る税制「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置」
(参考:国土交通省 不動産流通について「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

仲介手数料を支払うタイミング

前述したように、仲介手数料は不動産を売却した際の成功報酬のため、売買契約が成立してから不動産会社に仲介手数料の請求権が発生します。

したがって、仲介手数料は不動産売却の仲介を依頼するタイミングではなく、実際に売買契約を交わし、売買が成立してから支払うことになります。

しかし、売買契約が成立しても、売買物件の引渡しは完了していないというケースが大半のため、売買契約の成立時に50%、売買物件の引渡し完了時に残り50%の仲介手数料を支払うのが一般的です。

ただし、仲介手数料を支払う余裕がない場合などには、売買物件の引渡し時に買主から受け取った売買代金から一括で支払うこともできます。

一般的な仲介手数料の支払い方法

仲介手数料を支払うタイミングは、仲介を行う不動産会社によっても異なるため、事前に不動産会社に相談することをおすすめします。

仲介手数料は値引きできるのか?

不動産売却の仲介手数料には上限が定められていますが、下限は定められていません。そのため、仲介を行う不動産会社との交渉で値引きしてもらえる可能性があります。

特に、需要が高く人気のあるエリアや高値で売買できる物件の場合、不動産会社は利益を得やすくなり、仲介手数料を値引きしてもらいやすい傾向があるといえます。

同様に、売主と買主の双方を同じ不動産会社が仲介している場合も、双方から仲介手数料を受け取れる分多く利益を出せる状態となり、値引き交渉も行いやすくなるといえるでしょう。

そして、値引き交渉は媒介契約の締結前に行うのがベストです。契約の締結後に行うとなると、契約内容の変更等も必要となり、基本的には値引きの交渉に応じてもらえません。

不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

仲介する不動産会社としては、複数社と媒介契約を結べてしまう一般媒介契約では、力を入れて売却活動を行っても、他社に売買契約をとられてしまうリスクが伴います。

そのため、不動産会社は1社でしか媒介契約を結べないという条件のある専任媒介契約か専属専任媒介契約で媒介契約を結びたいと考えるのが普通です。値引きの交渉をする場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約で媒介契約を結ぶことを条件に交渉をしてみるといいでしょう。

また状況にもよりますが、売主にとっても力を入れて売却活動をしてもらえるため、一般媒介契約よりも専任媒介契約や専属専任媒介契約で媒介契約を結んだ方が、メリットのあるケースが多いといえます。

しかし、基本的には仲介手数料の値引き交渉はおすすめできません。

仲介手数料を値引きするということは、それだけ不動産会社の利益が減ってしまうということです。売却に成功しても得られる報酬が少なくなってしまうという理由で、不動産会社が売却活動に力を入れてくれなくなるおそれがあります。

いくら仲介手数料を安くすることができても、満足のいく売却活動をしてもらえず、何年経っても不動産が売却できなければ本末転倒です。仲介手数料の値引きができるかどうかで、不動産会社を選んでしまわぬよう気を付けてください。

仲介手数料が安い・無料の不動産会社

値引き交渉をせずとも、初めから仲介手数料の安さを売りにしている不動産会社や、中には仲介手数料が無料という不動産会社もあります。

仲介手数料を無料にしている不動産会社の場合、売主と買主のどちらの仲介もして、双方から仲介手数料を受け取っている両手取引の仕組みになっていることが大半です。

両手取引の場合、売主側だけの仲介を行う片手取引の2倍の仲介手数料を受け取ることができるため、仲介手数料の値引きや、売主側の仲介手数料を無料にすることが可能になるのです。

両手取引 片手取引

ただし、両手取引によって値引きが可能になるのではなく、広告費の削減など、売却活動にかけるコストを抑えて仲介手数料の値引きをしている可能性もあります。

仲介手数料が安いから問題があるというわけではありませんが、仲介手数料の安さを重視するのではなく、しっかりと売却活動を行ってくれる、信頼できる不動産会社に仲介の依頼をするようにしましょう。

仲介手数料以外にかかる費用

不動産を売却する際には、仲介手数料以外にも様々な費用がかかります。代表的なものとしては、売買契約書に貼付する印紙代(印紙税)、所有権移転登記の際にかかる登録免許税や司法書士への報酬、建物のハウスクリーニング費や取り壊す場合の解体費などがあります。

売却をする不動産によってもかかる費用は異なるため、事前にどのような費用が発生するのか不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

→詳しくはこちら「【不動産と相続】不動産売却の流れと費用。注意すべきポイントは?

不動産会社は仲介手数料の安さよりも信頼で選ぼう

不動産売却にかかる仲介手数料は、しっかりと売却活動をしてもらい、売却を成功させるために必要な費用です。

仲介手数料が安く済むに越したことはありませんが、不動産会社を仲介手数料の金額だけで選ぶのは避けましょう。しっかりと相談を繰り返し、信頼できる不動産会社を見つけてください。

また、仲介手数料以外にかかる費用、建物のハウスクリーニング費や取り壊すための解体費などが支払えず、不動産を売却したくても出来ないとお悩みの方。不動産と相続の相談センターであれば売却活動をお手伝いできる可能性があります。

他の不動産会社で断られてしまった方、相続が絡む不動産でお悩みの方もお気軽にお問い合わせください。

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※注意※
記事の執筆後に法令改正等が行われている場合、内容が古い可能性があります。法的手続きをご検討中の方は、弁護士・税理士・司法書士等の専門家への確認・相談をおすすめします。